전세 사기 당하지 않으려면 반드시 확인할 것들

🔷 전세는 싸다고 안심할 수 없다

“신축이고 깔끔한데, 가격도 싸요!”
“보증보험도 안 들어도 된대요, 집주인이 착해요.”
“계약만 빨리하자고요. 이런 매물은 바로 나가요.”

이런 말, 부동산 계약할 때 들어보신 적 있으신가요?

최근 몇 년간 전세 사기 피해자 수만 명, 피해액은 수조 원대.
깡통전세, 역전세, 대위변제, 세입자 경매 낙찰 배제 등
전세 제도 자체를 불신하게 만드는 사건이 계속되고 있습니다.

하지만 전세는 여전히 필요한 제도입니다.
문제는 제도가 아니라 사기를 예방하지 못한 우리의 준비 부족일 수 있습니다.

이 글에서는 실제 사기 피해자들이 놓쳤던 핵심 확인 포인트를 중심으로
사기 피하는 ‘체크리스트’와 행동 요령을 단계별로 제공합니다.

전세 사기 당하지 않으려면

1. 📄 등기부등본 열람: 전세 계약 전 반드시 해야 할 ‘첫 번째 행동’

등기부등본은 그 집의 ‘주민등록등본’입니다.
누가 주인이고, 얼마나 빚이 있는지, 언제 근저당이 생겼는지 알 수 있습니다.

✅ 꼭 확인해야 할 항목

• 소유자 이름: 집주인과 계약 상대방이 일치하는가?
• 근저당 설정 여부: 은행, 사채업체의 담보로 잡혀 있진 않은가?
• 가압류·압류 표시: 세금 체납 등으로 위험 요소가 있는가?
• 전입일 기준 최신 상태 확인: 반드시 당일 등본 발급본 확인

👉 등기부등본은 인터넷 등기소(www.iros.go.kr)에서 700원에 열람 가능
👉 열람 시 “갑구(소유권)”와 “을구(채권)” 항목 꼼꼼히 보기

 

2. 🧾 확정일자 + 전입신고: 내 전세금을 ‘우선순위’로 보호하자

전세 사기에서 가장 많은 피해 유형은 “우선순위 밀림”입니다.
즉, 대출이 먼저 설정되어 세입자 보증금은 경매 낙찰에서도 돌려받지 못하는 구조죠.

📌 반드시 해야 할 두 가지

1. 전입신고: 내가 실제로 거주함을 국가에 알림
2. 확정일자: 계약서를 동사무소에 등록 → 채권 우선순위 확보

👉 이 둘을 함께 해야 “대항력 + 우선변제권”이 생깁니다.
👉 보통 계약일 당일 이사 후 바로 전입신고 및 확정일자 받기가 정석

 

3. 🏢 건축물대장 확인: 불법건축물이 아닌지 체크

특히 빌라, 다세대주택, 오피스텔에서 주의해야 할 항목입니다.

• 위반건축물: 향후 철거 또는 사용제한 대상일 수 있음
• 용도불일치: 상가/창고 등을 주거용으로 속여 전세계약

👉 정부24 사이트 또는 관할 구청 민원실에서 확인 가능
👉 “건축물대장 > 일반건축물현황”에서 ‘위반건축물 여부’ 확인

 

4. 🧮 전세가율 확인: 깡통전세 위험 예측

전세가율 = 전세금 ÷ 매매가 × 100(%)
이 수치가 85% 이상이면 경매 시 보증금 회수가 매우 어렵습니다.

• 매매가가 하락하면 → 보증금보다 집값이 낮아짐
• 집이 경매로 넘어가면 → 은행이 우선변제, 세입자는 뒷순위

👉 전세가율 90% 이상이면 위험 경보
👉 실거래가 기준 매매가와 비교해야 정확함 (국토교통부 실거래가 조회)

 

5. 🔐 전세보증금 반환보증보험 가입: 사실상 필수

전세 사기 예방의 최종 보루입니다.
→ 집주인이 파산하거나, 계약 종료 후 보증금을 돌려주지 않을 때
→ 보증기관이 대신 반환해주는 보험

✅ 가입 조건

• 주택임대차계약서 사본
• 전입신고 및 확정일자 완료
• 임대인의 동의 불필요 (일부 보증사는 무동의 가입 가능)

👉 HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증 이용
👉 보험료는 보증금의 약 0.10.2% 수준 (예: 1억 보증금 → 약 1020만 원)

 

6. 🧑‍⚖️ 중개인과의 계약서 꼼꼼히 확인

공인중개사가 있어도 무조건 안전한 건 아닙니다.

• 계약서는 반드시 직접 읽기
• 특약사항에 보증금 반환일, 중도 해지 조건, 이행 책임 등 명시
• 중개사 등록증, 중개사무소 등록번호, 책임보험 가입 여부 확인

👉 문제가 생기면 중개사에게 손해배상청구 가능 (단, 법적 요건 충족 시)

 

7. 📍 절대 계약하면 안 되는 상황

• 집주인과 계약자 명의가 다름 (대리인 계약) → 위임장, 인감증명 반드시 확인
• 보증금이 매매가와 거의 비슷하거나 초과 → 깡통전세 위험
• 등기부등본에 다수의 세입자 존재 → 우선순위 밀릴 가능성
• 너무 싼 가격에 ‘지금 아니면 안 된다’는 식의 계약 강요

👉 심리적 압박을 주는 중개행위는 사기의 징후일 수 있다
👉 절대 당일 계약 강요에 응하지 말고, 서류 검토 후 결정

 

🧩 "‘좋은 집’보다 ‘안전한 집’을 먼저 고르자"

전세 사기는 남의 일이 아니다.
한 번 당하면 수억 원이 순식간에 사라지고, 그 피해는
금전, 신뢰, 정신적 충격까지 오랜 후유증을 남긴다.

지금의 당신에게 가장 필요한 건
세련된 안목이 아닌, 기본을 지키는 신중함이다.

좋은 집을 찾기 전에,
좋은 계약을 위한 준비부터 시작하자.