부동산 중개보수, 언제 얼마나 내야 할까?

헷갈리기 쉬운 ‘중개수수료’의 모든 것

🔷 깜빡하면 당하는 돈, 중개보수

"집 계약할 때 부동산에 얼마를 줘야 하나요?"
"계약 깨지면 수수료 안 줘도 되죠?"
"월세는 싸니까 수수료도 없지 않나요?"

부동산 중개보수는 계약 과정에서 반드시 마주치는 비용이지만,
정확히 언제, 얼마나, 어떤 기준으로 지급해야 하는지
모르는 경우가 많다.

특히 계약 당일 부동산 중개인이 현금 요구를 하거나,
법정 상한보다 높은 수수료를 청구하는 사례도 많아
소비자들의 혼란은 여전하다.

중개보수는 "당연히 주는 돈"이 아니라,
법적 기준과 상황에 따라 조율 가능한 항목이다.
이 글에서는 중개보수의 개념, 시기, 계산 방식, 실제 주의사항까지
소비자의 입장에서 정확하고 현실적으로 정리한다.

 

부동산 중개보수 언제 얼마나 내야 할까?

1. 📌 부동산 중개보수란?

중개보수는 흔히 말하는 부동산 수수료다.
공인중개사가 매도인과 매수인(또는 임대인과 임차인) 사이를 연결해
계약 체결을 도와주고 받는 대가다.

• 매매 계약과 임대차 계약 모두 중개보수 발생
• 통상 계약 성사 시에만 발생 (계약 무산 시에는 수수료 X)
• 중개보수는 법정 상한선이 정해져 있음

👉 계약이 성사되지 않았다면 수수료를 줄 이유가 없다.
→ 중개인의 교통비나 시간비용을 따로 부담할 의무는 없다.

 

2. 📆 수수료는 언제 내야 할까?

중개보수는 계약서 작성이 끝난 직후,
매매 또는 임대차 계약이 성립되는 시점에 한 번만 지급한다.

✅ 핵심 포인트

• 계약이 ‘성사’되지 않으면 지급 의무 없음
• 중개보수는 계약 당사자가 ‘서명’한 후 지급하는 것이 원칙
• 계약 도중 파기 시, 책임 주체에 따라 지급 여부 결정됨

❗ 주의: 일부 중개업소에서 "가계약금 받고 중개보수 먼저 달라"고 요구하는 건 위법 소지 있음
→ 반드시 정식 계약서 작성 후 지급해야 한다

 

3. 💰 중개보수는 얼마나 내야 할까? (2021년 개정 기준)

2021년 10월부터 전국적으로 부동산 중개보수 요율이 인하되었다.
거래 유형(매매/임대)과 가격 구간에 따라 차등 적용된다.

🔹 [1] 매매 거래 기준

거래금액(만원)	상한 요율	최대 수수료
5,000만 이하	0.5%	25만 원
5,000만 초과 ~ 2억 이하	0.4%	80만 원
2억 초과 ~ 6억 이하	0.3%	협의 가능
6억 초과 ~ 9억 이하	0.4%	협의 가능
9억 초과	0.5%	협의 가능

 

→ 2억~9억 구간은 협의 가능하나, 법정 상한을 넘을 수 없음

🔹 [2] 전세·월세 등 임대차 거래 기준

거래금액(보증금 환산가 기준)	상한 요율	최대 수수료
5,000만 이하	0.5%	25만 원
5,000만 초과 ~ 1억 이하	0.4%	40만 원
1억 초과 ~ 3억 이하	0.3%	협의 가능
3억 초과 ~ 6억 이하	0.4%	협의 가능
6억 초과	0.5%	협의 가능

 

❗월세는 "월세 환산금액"을 계산하여 적용
👉 [보증금 + (월세 × 100)] = 환산가액

 

4. ✏️ 계산 예시로 이해하기

예1. 3억짜리 아파트 매매

• 상한 요율: 0.3%
• 수수료 = 3억 × 0.003 = 90만 원
• 매도인, 매수인 각각 부담 → 총액 180만 원 (각자 90만 원)

예2. 보증금 1억 + 월세 60만 원 원룸 계약

• 환산가액: 1억 + (60만 × 100) = 1억 6,000만 원
• 해당 구간 상한 요율: 0.3%
• 수수료 = 1.6억 × 0.003 = 48만 원 (통상 임차인만 부담)

 

5. 🛡️ 불법 과다 청구 주의

법정 상한을 넘는 청구는 위법이다.

자주 발생하는 불법 사례:

• “요즘은 다 0.9% 줘요” → ❌
• “월세 물건은 더 비싸요” → ❌
• “계약 전에 수수료 주세요” → ❌

👉 불법 청구 시에는 지자체 부동산 민원센터 또는 공인중개사협회에 신고 가능
(과태료 및 행정처분 대상)

 

6. 🤝 수수료는 무조건 협의할 수 있다

법정 요율은 ‘최대치’일 뿐, 그보다 적게도 가능하다.
계약 시 중개보수 협의는 당연한 권리다.

• 매물 구하기 쉽고, 계약 절차가 간단한 경우 → 요율 낮출 수 있음
• 동일 중개사가 양쪽 계약 다 중개한 경우 → 부담 경감 요청 가능

📌 계약서에 명시되지 않은 요율이나 구두 합의는 인정되지 않음
→ 계약서에 수수료 항목 명시 요청 필수!

 

🧩 "수수료도 ‘계약의 일부’다"

중개보수는 단순히 부동산에 주는 돈이 아니다.
계약을 안전하게, 법적으로, 효율적으로 도와준 ‘전문성의 대가’다.

하지만 그 대가는 정해진 기준 안에서,
상호 협의와 합리적인 근거를 바탕으로 이뤄져야 한다.

당신의 주거 비용을 만드는 작은 숫자 하나하나가
결국 수백만 원, 수천만 원 차이로 돌아올 수 있다.

계약 전에 수수료부터 챙겨보자.
지금 당장 당신이 ‘얼마를 내야 하는지’ 명확히 알아야 할 이유다.